Afficher le sommaire Masquer le sommaire
Le 14 avril 2026, lors du premier Conseil de Paris extraordinaire de son mandat, Emmanuel Grégoire a fait approuver la création d’une « brigade de protection du logement » composée de 150 agents. Investi maire le 29 mars, il disposait déjà d’un levier fiscal inédit : l’article 108 de la loi de finances pour 2026, qui crée la Taxe sur la Vacance des Locaux d’Habitation (TVLH), codifiée dans un nouvel article 1406 bis du Code général des impôts.
Le mécanisme est le suivant. Le taux de base sera de 17 % de la valeur locative cadastrale dès la première année de vacance, puis de 34 % à partir de la deuxième. La loi autorise les communes situées en zone tendue à majorer ces taux jusqu’à 30 % la première année, 60 % les années suivantes. Paris a annoncé qu’elle appliquera les maxima.
A LIRE AUSSI
2,38 millions de logements vides : un scandale français
« Pour un appartement moyen, la taxe passerait de 2 000 euros à 4 000 euros par an à partir de deux années de vacance », a indiqué Jacques Baudrier, adjoint communiste au maire chargé du logement. La recette ne sera plus versée à l’Agence nationale de l’habitat : elle reviendra directement à la Ville.
La brigade regroupe sept services existants. Elle a pour mission de traquer les meublés touristiques illégaux, d’identifier les logements indignes, de faire respecter l’encadrement des loyers et de repérer les biens vacants. Sur le seul front des locations Airbnb non conformes, Paris avait infligé près d’un million d’euros d’amendes au premier trimestre 2026, dont une pénalité de 585 000 euros contre un seul exploitant.
L’objectif affiché reste néanmoins dissuasif. « Notre but sera de percevoir le moins d’argent possible. Nous espérons qu’au moins 20 000 logements seront ainsi remis sur le marché », a déclaré Jacques Baudrier. Emmanuel Grégoire, lui, avance l’objectif de 50 000 logements restitués au marché locatif « d’ici trois à quatre ans ».
274 000 inoccupés, mais 18 648 vraiment concernés
Un logement parisien sur cinq est inoccupé, selon les données de l’Insee pour 2022 : 274 000 au total. Ce chiffre se décompose en 137 000 logements strictement vacants et 137 000 résidences secondaires ou logements occasionnels, vides la majeure partie de l’année. En dix ans, la part des logements inoccupés dans la capitale est passée de 7 % à 10 % du parc.
L’Atelier parisien d’urbanisme (APUR) a cependant affiné ce décompte. Sur les 137 000 logements strictement vacants, seuls 18 648 relèvent de la vacance durable et volontaire, soit 16 % du total, répartis dans 11 197 immeubles distincts. Le reste appartient à ce que les spécialistes appellent la vacance frictionnelle : biens entre deux locataires, travaux en cours, successions non réglées. Ce type de vacance ne répond pas à une logique fiscale.
La géographie du phénomène est inégale. Le 8e arrondissement affiche le taux le plus élevé, à 4,1 % ; le 20e n’en enregistre que 0,7 %. Emmanuel Grégoire avance, lui, le chiffre de 300 000 logements inoccupés, en intégrant des estimations plus larges que celles de l’Insee.
Une pression fiscale en hausse depuis 2017
La TVLH fusionne deux dispositifs existants : la taxe sur les logements vacants (TLV), créée en 1998 pour les zones tendues, dont le produit était versé à l’Anah, et la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV), instaurée en 2007 pour les communes volontaires situées hors zones tendues. La pression fiscale augmentait déjà depuis plusieurs années : les recettes de l’ancienne TLV sont passées de 116 millions d’euros en 2017 à 378 millions en 2024. À l’échelle nationale, les taxes sur les logements vacants et les résidences secondaires ont rapporté 3 milliards d’euros aux communes en 2024.
Le 22 mai 2025, la Cour des comptes a publié un rapport intitulé La lutte contre les logements vacants dans le parc privé : enjeux et outils depuis 2020. Son verdict est net : les taxes «ne semblent pas avoir d’effet significatif sur le volume global de logements vacants», malgré les relèvements de taux intervenus en 2023.
Deux obstacles sont identifiés. Le premier est l’absence de coordination entre l’État et les collectivités locales. Le second tient à la fiabilité des données : la suppression de la taxe d’habitation a fait disparaître une source historique d’information sur l’état du parc, et le nouveau dispositif numérique « Gérer mes biens immobiliers » (GMBI) «n’a pas encore prouvé sa fiabilité», selon la Cour.
La juridiction tempère son diagnostic : des études économétriques récentes établissent une corrélation entre l’application de la taxe et une baisse locale du taux de vacance. Corrélation, pas causalité démontrée à l’échelle nationale. La France comptait 3,0 millions de logements vacants au 1er janvier 2025, soit 7,7 % du parc, le niveau le plus bas depuis 1982, après un pic à 8,1 % en 2019.
La spéculation, cause minoritaire
La Cour des comptes a examiné les raisons pour lesquelles des logements restent vides en zone tendue. Sa conclusion contredit l’hypothèse dominante dans le débat municipal : la première cause d’inoccupation identifiée est l’obsolescence du logement et sa qualité insuffisante, suivie de la localisation dans un bassin de vie à faible tension, puis des successions complexes. La rétention spéculative volontaire n’arrive qu’après.
Ce constat a une conséquence directe sur la portée de la réforme parisienne. Une taxe, même doublée, ne finance pas des travaux de réhabilitation, ne débloque pas une indivision, ne contraint pas un héritier absent à régler une succession. «Sur certains propriétaires, elle aura un effet immédiat, sur d’autres elle n’en aura jamais», a indiqué Karine Deligne, coordinatrice de l’association Agir contre le logement vacant, qui fédère 23 collectivités locales et avait placé cette réforme en tête de ses revendications.
La Cour préconise en conséquence une combinaison d’outils : fiscalité, accompagnement des propriétaires « empêchés » et coordination renforcée entre l’État et les communes. Elle recommande aussi de territorialiser les politiques : la vacance atteint 10,6 % en Creuse et 8,8 % dans la Nièvre, des territoires où le problème est inverse à celui de Paris, et où une hausse de la pression fiscale n’aurait aucun sens.
Henry Buzy-Cazaux, président de l’Institut du management des services immobiliers, juge les moyens parisiens «largement disproportionnés par rapport aux enjeux». À droite, la brigade est décrite comme une «police du logement» aux effets potentiellement contre-productifs pour les propriétaires bailleurs.
Ce que font Bruxelles et New York
La région de Bruxelles-Capitale applique depuis le 1er janvier 2010 un dispositif en trois niveaux. Maintenir un logement inoccupé plus de douze mois constitue une infraction administrative. L’amende est calculée selon une formule précise : 500 euros par mètre courant de la plus longue façade, multiplié par le nombre de niveaux du bâtiment, puis par le nombre d’années consécutives d’infraction. Pour une maison de ville de trois niveaux avec 5 mètres de façade, cela représente 7 500 euros la première année, 15 000 la suivante, 22 500 ensuite. Les autorités peuvent exercer un « droit de gestion publique », une forme de réquisition temporaire, avant de recourir au juge pour obtenir la cessation de l’inoccupation. «On constate de moins en moins d’inoccupations qui perdurent plusieurs années», a indiqué Fabien Champigny, ex-coordinateur du service des logements inoccupés de la région bruxelloise.
L’assiette diffère de celle retenue à Paris. Bruxelles calcule son amende sur la surface physique du bâtiment ; la TVLH française s’appuie sur la valeur locative cadastrale, une donnée révisée périodiquement et susceptible de variations selon les arrondissements.
Le 15 avril 2026, la gouverneure de New York, Kathy Hochul, a annoncé son soutien à une proposition de taxe ciblant les pied-à-terre d’une valeur supérieure à 5 millions de dollars dont le propriétaire réside en dehors de la ville. Le texte, soutenu par le maire Zohran Mamdani, élu le 4 novembre 2025, n’a pas encore été déposé formellement à Albany. Les recettes sont estimées à 500 millions de dollars par an. L’objectif est double : combler une partie d’un déficit budgétaire de 5,4 milliards de dollars et faire contribuer les propriétaires fortunés non-résidents au marché du logement new-yorkais. Le ciblage est radicalement différent de la situation parisienne : à Paris, la vacance relève principalement de logements de moyen standing dégradés, non de résidences de luxe détenues par des non-résidents.
